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空地や駐車場用地に、アパートや貸家を建てて生前対策 -2010/09/05-


自己資金又は借金をしてアパートや貸家を建てれば、相続の際に土地の評価額はそうでないときよりも低くなります。また、建物の評価額も自用家屋より低くなるので相続税は安くなります。
しかし、この生前対策には、メリットとデメリットがありますので、専門家に相談して、これらを総合的に勘案して、検討する必要があります。

T.メリット
 @土地の評価が自用地に比べて低くなります。
その地域の借地権割合によって異なりますが、借地権割合が70%の場合は、自用地価額 の79%の評価になります。
貸家建付地の評価額=自用地の評価額×(1−70%※×30%)
※借地権割合70%の地域にある場合(このコラムでは借家権割合は30%としてます)


A建物の価額が建築費に比べて低くなります。
これは建物の場合、固定資産税評価額(建築費の約7割から年次を追うごとに減額
されてきます)の70%が評価額になります。
  貸家の評価額=固定資産税評価額×(1−30%)


 B小規模宅地等の特例が受けられる可能性があります。
不動産貸付業の場合は、減額割合は200uまで50%となります。


U.デメリット
@空室リスク
アパート建築した後、空室が出てくると、建築前に予定していた収支に差が生じ、
資金繰りが苦しくなる可能性があります。


A 物納対象にしづらくなる
土地の上に建物が建ててしまうと、将来物納に充てようと思ったときに、一般的に難しくなります。


土地の立地や周囲の状況によって、土地の活用の仕方が変わってきます。また、広大地が適用出来るような土地であれば、マンションを建てない方が有利な場合もありますので、一度税理士にご相談下さい。

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